Direitos e deveres - Condôminos

O primeiro passo para uma convivência pacífica e justa no condomínio é saber o que a lei dispõe sobre este assunto. Confira abaixo o que o novo Código Civil estabelece para moradores proprietários. Para inquilinos, clique na caixa acima.

Direitos

- Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembléias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembléia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350
- 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembléia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
- A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembléia especificamente convocada. Artigo 1349
- Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
- Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
- Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339

Deveres

- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337.

Inquilinos

Confira abaixo os direitos e deveres do inquilino em relação ao condomínio, segundo o Código Civil. O inquilino é um tipo especial de condômino, que tem direitos e deveres relacionados às despesas ordinárias do condomínio.

A divisão de despesas entre ordinárias (de responsabilidade do inquilino) e extraordinárias (de responsabilidade do proprietário) é feita pela Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23.

Direitos

- Dispor da unidade alugada e das áreas comuns como qualquer condômino, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335

- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, pode votar e participar em assembléias nos assuntos que não estejam relacionados a despesas extraordinárias. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 do Código Civil e 24 da Lei dos Condomínios
- Pode ser eleito síndico. Artigo 1352
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. Inquilinos não votam em questões relativas a despesas extraordinárias, como obras. Artigos 1341 e 1350
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- No aluguel de vaga de outra unidade na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil, têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338

Deveres

- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337

Participação

A participação dos condôminos na gestão é essencial tanto para estes quanto para o síndico. Com envolvimento coletivo, muda-se a relação do plano da cobrança (dos condôminos em relação ao síndico) para o plano da colaboração, dividindo responsabilidades, colaborando com idéias e competências específicas, e criando um condomínio melhor para se viver ou trabalhar. 

Confira abaixo dicas coletadas no conteúdo do portal SíndicoNet, e outras fornecidas por um especialista em administração condominial, Rogério Dias dos Santos.

Por quê participar?

- Condomínios com baixa participação dos condôminos são mais vulneráveis a fraudes e má administração dos recursos. A falta de fiscalização e de exigência acabam muitas vezes por desestimular os administradores dos melhores procedimentos e estimular os piores.
- O envolvimento dos condôminos nas ações de segurança de um condomínio é fundamental. Muitas vezes, por desconhecimento ou falta de colaboração, coloca-se em risco a segurança própria, de sua família e de toda comunidade condominial.
- As decisões de uma assembléia são sempre soberanas, desde que respeitadas as votações mínimas exigidas por lei e demais formalidades. Portanto, se uma minoria presente a uma reunião resolver aumentar a taxa do condomínio, por exemplo, e estando a pauta prevista na convocação, não há como protestar. Nem mesmo judicialmente.
- O cuidado com o patrimônio comum é muito importante para a valorização das unidades (apartamentos ou casas).

Participação por afinidade

- Uma boa idéia é solicitar a colaboração dos condôminos nas áreas que dominam: um condômino engenheiro pode auxiliar no planejamento e vistoria de obras, um contador pode ajudar na conferência dos balanços, um jornalista na comunicação interna, e assim por diante.

Documentos e livro de sugestões

- Os condôminos têm direito a livre acesso aos documentos do condomínio. É praxe das empresas administradoras, quando estão em poder destes papéis, marcar hora para as vistas. A prestação de contas do síndico deve acontecer apenas em assembléias.
- A instituição de um livro de sugestões e críticas pode municiar de idéias a administração, e também pode servir como termômetro das opiniões dos condomônos sobre a gestão. Alternativamente, pode-se fazer uma pesquisa de opinião.

Regulamento Interno e Comissões

- Conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio é um fator fundamental de envolvimento na vida comum. Dependendo das condições locais, sugere-se afixar os documentos em área comum, ou distribui-los para as unidades.

Comissões

- Na formação de comissões para assuntos específicos (obras, segurança etc.), deve-se tomar o cuidado de escolher um responsável, para organizar as demandas e os participantes, pois é freqüente que comissões se dissolvam por falta de um coordenador que distribua funções, convoque as reuniões e centralize a comunicação
- As comissões também podem ajudar o síndico nas assembléias, em exposições dentro de seu escopo.

Comunicação e eventos

- A comunicação é essencial para o envolvimento dos condôminos. Para isso, deve-se lançar mão de distribuição de circulares, informativos, jornalzinho do condomínio e afixação nos quadros de avisos.  Uma boa dica é que essas informações não precisam ser apenas sobre o condomínio, mas de utilidade pública também.
- A confraternização dos moradores em eventos promovidos pelo condomínio estreita os laços de amizade e companheirismo, evitando, e muito, conflitos entre vizinhos. Por outro lado, isso também facilita o trabalho do síndico para dirigir estas questões.

Assembléias

- Assembléias podem ser convocadas por 1/4 (um quarto) dos condôminos.
- Procurações: verifique se a Convenção do seu condomínio impõe limitação do número de procurações que um condômino pode portar em assembléias.
- Inquilinos: nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o inquilino poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

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